Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmesi

E-mail Print PDF

Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri 19.07.2003 tarih ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 03.07.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19'uncu Maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş, Tapu Kanununun 36'ncı Maddesi yürürlükten kaldırılarak içerdiği hükümler 35'inci Maddeye aktarılmış, ayrıca 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir:

“Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kiş iliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığ ı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kiş iler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır.

İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kiş iler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kiş iliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.”

Karşılıklılık

Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında, karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamıştır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın fiili durumu göstermeyeceği göz önüne alınan kararda, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması istenmiştir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz mal edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esası getirilmiştir.

Bugün itibariyle gerçek kişiler açısından; Ülkemiz ile arasında tam karşılıklılığın bulunduğu (ek-1) ve bulunmadığı (ek-2) ve sadece bina edinimi açısından bulunduğu (ek-3) ülkelerin listesi aşağıda yer almaktadır. Listelerde yer almayan ve bina edinimi açısından Ülkemiz ile karşılıklılık bulunan ülkelerin vatandaşlarının talepleri Genel Müdürlüğe sorularak sonuçlandırılacaktır.

Karşılıklılık İlkesinin İstisnaları

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:

  1. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.
  2. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli “Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme”nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.
  3. Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebilirler.

Kanuni Kısıtlayıcı Hükümlere Uymak

Yabancı gerçek kiş ilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır.

Yabancıların taşınmaz mal edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır:

  1. Yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz malların yabancı gerçek ve tüzel kiş ilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
  2. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemeyeceği, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceği, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur.
  3. 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale gelmiştir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir.

Yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ticaret şirketlerinde de karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak şartları getirilmiştir. Yabancı bir devlet ile Ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışiş leri Bakanlığı'na sorulmak suretiyle belirlenmektedir.

Kanuni sınırlamalar açısından yabancı gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri açısından da geçerlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kiş iler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz;çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır.

17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırılarak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırımların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir.

Konuya ilişkin 07.08.2003 tarih ve 1363-100/841 sayılı genelge bölge müdürlüklerimiz aracılığıyla tüm birimlerimize duyurularak uygulamanın aşağıdaki esaslar çerçevesinde yürütüleceği bildirilmiştir.

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış ; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek veya mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuşşirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.

Transfer

Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir.

Başvuruların Yapılacağı Mercii

2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir.

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır.

Konu ile ilgili ayrıntılı bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden temin edilebilir.

Başvurular İçin Gerekli Belgeler

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır.

Gerçek Kişiler Açısından

  1. Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
  2. Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,
  3. İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.

Tüzel Kişiler Açısından

  1. 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,
  2. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kiş ilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa “parselin yerinde gösterilmesi” işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.

Taşınmaz Mal Edinimi Konusunda Türkiye ile Arasında Karşılıklılık Bulunan Ülkeler:

  1. Almanya
  2. Amerika Birleşik Devletleri
  3. Andora
  4. Arjantin
  5. Avustralya
  6. Avusturya
  7. Bahamalar
  8. Bangladeş
  9. Barbados
  10. Belçika
  11. Belize
  12. Benin
  13. Bolivya
  14. Bosna-Hersek
  15. Botswana
  16. Brezilya
  17. Danimarka
  18. Dominik Cumhuriyeti
  19. Ekvator
  20. El Salvador
  21. Estonya
  22. Fildişi Sahili
  23. Filipinler
  24. Finlandiya
  25. Fransa
  26. Gabon
  27. Gana
  28. Gine
  29. Grenada
  30. Guatemala
  31. Guyana
  32. Güney Afrika Cumhuriyeti
  33. Haiti
  34. Hırvatistan
  35. Hollanda
  36. Honduras
  37. İngiltere
  38. İrlanda
  39. İspanya
  40. İsrail
  41. İsveç
  42. İsviçre
  43. İtalya
  44. Jamaika
  45. Japonya
  46. Kamerun
  47. Kanada
  48. KKTC
  49. Kolombiya
  50. Kore (Güney)
  51. Kosta Rika
  52. Letonya
  53. Liechtenstein
  54. Litvanya
  55. Lüksemburg
  56. Macaristan
  57. Malawi
  58. Malezya
  59. Mali
  60. Malta
  61. Mauritius
  62. Meksika
  63. Monako
  64. Moritanya
  65. Mozambik
  66. Nijerya
  67. Nikaragua
  68. Norveç
  69. Orta Afrika Cumhuriyeti
  70. Panama
  71. Paraguay
  72. Peru
  73. Polonya
  74. Portekiz
  75. San Marino
  76. Senegal
  77. Sırbistan ve Karadağ (Yugoslavya)
  78. Singapur
  79. Somali
  80. Sri Lanka
  81. Swaziland
  82. Şili
  83. Tanzanya
  84. Uruguay
  85. Venezuela
  86. Yeni Zelanda
  87. Yeşilburun Adaları

YUNANİSTAN- Yunan uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinimine yönelik talepleri halen yürürlükte olan 22.3.2000 tarih ve 1361-121-T/302-317 sayılı genelge uyarınca sonuçlandırılacaktır.

Taşınmaz Mal Edinimi Konusunda Türkiye ile Arasında Karşılıklılık Bulunmayan Ülkeler:

1- Afganistan 2- Birleşik Arap Emirlikleri 3- Burma 4- Cezayir 5- Çek Cumhuriyeti 6- Endonezya 7- Eritre 8- Ermenistan 9- Etyopya 10- Fiji 11- Hindistan 12- Irak 13-İzlanda 14- Kamboçya 15- Katar 16- Kore (Kuzey) 17- Kuveyt 18- Küba 19- Laos 20- Libya 21- Maldivler 22- Moğolistan 23- Nepal 24- Nijer 25- Oman 26- Papua Yeni Gine 27- Slovakya 28- Sudan 29- Surinam 30- Suudi Arabistan 31- Tayland 32- Tunus 33- Vietnam 34- Yemen

Ülkemizde Sadece Bina Mülkiyeti Edinebilen Ülkeler

  1. Azerbaycan
  2. Bahreyn
  3. Belarus
  4. Çad
  5. Çin
  6. Fas
  7. Gürcistan
  8. İran (Beş yıl ikamet ve ilgili Bakanlıkların izni ile)
  9. Kazakistan
  10. Kenya
  11. Kırgızistan
  12. Makedonya
  13. Mısır
  14. Moldova
  15. Namibya
  16. Özbekistan
  17. Romanya
  18. Rusya Federasyonu
  19. Slovenya
  20. Tacikistan
  21. Türkmenistan
  22. Uganda
  23. Ukrayna
  24. Ürdün